Traspaso de Negocio Inmobiliario

La cesión del contrato de arrendamiento de local, más conocida como el traspaso de local de negocio, es una figura contractual que implica que una tercera persona, distinta del arrendatario y del arrendador se va a subrogar, ocupando la posición del arrendatario inicial, en todos los derechos y en todas las obligaciones que hayan nacido del contrato de arrendamiento. Asimismo, conviene dejar claro que esta subrogación no implica, salvo que exista pacto al respecto, que se produzca ninguna modificación del contrato de arrendamiento que se traspasa o cede.

Si tenemos en cuenta que tras la entrada en vigor de la Ley 29/1994, de 24 de Noviembre, de Arrendamientos Urbanos, existen todavía muchos contratos de arrendamientos de local celebrados al amparo de la anterior normativa que regía esta materia, es decir, por el Real Decreto 4104/1964, de 24 de Diciembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, así como por el Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de Abril, sobre Medidas de Política Económica, popularmente conocido como el “Decreto Boyer”; es por ello que, a la hora de proceder al estudio de esta materia, es importante tener en cuenta la fecha de celebración del contrato, pues determinará la aplicación, o no, de ciertas especialidades establecidas en el denominado “régimen transitorio”, que será de aplicación en los contratos celebrados antes de la entrada en vigor de la LAU de 1994, esto es, con anterioridad al 1 de Enero de 1995, y asimismo, en función de si el contrato de que se trate fue celebrado con posterioridad al 9 de Mayo de 1985 o con anterioridad a dicha fecha.

En cuanto a los locales de negocio arrendados

En concreto, en cuanto al tema del traspaso, debemos acudir a las disposiciones transitorias primera y tercera de la LAU, para determinar, en cada caso, cuál será el régimen aplicable. En este sentido, cuando se pretenda traspasar un local de negocio arrendado, en virtud de contrato celebrado con posterioridad al 9 de Mayo de 1985 y que subsista tras la entrada en vigor de la LAU (1 de Enero de 1995), deberá estarse a las normas a cuyo amparo se celebró dicho contrato. Es decir, que deberemos estar a lo dispuesto en el Real Decreto-Ley 2/1985 (Decreto Boyer) y a lo dispuesto en el Texto Refundido de 1964 (Decreto 4104/1964, de 24 de Diciembre). No obstante, dispone la disposición transitoria primera de la LAU que cuando haya tenido lugar la tácita reconducción conforme a lo dispuesto en el artículo 1566 del Código Civil (“Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entenderá que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1877 y 1577, a menos que haya precedido requerimiento.”), el arrendamiento renovado pasará a regirse por las normas establecidas en el texto de la LAU (1994) relativas a los arrendamientos para uso distinto al de vivienda.

Ahora bien, cuando el local que se pretenda traspasar lo posea el arrendatario en virtud de contrato de arrendamiento celebrado con anterioridad al 9 de Mayo de 1985, debemos acudir a la Disposición Transitoria Tercera de la LAU en virtud de la cual se establece que aquellos contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes de la citada fecha (entrada en vigor del Decreto Boyer), y que, claro está, permanezcan vigentes cuando se produce la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, continuarán rigiéndose por lo dispuesto en el Texto Refundido de 1964. Ahora bien en este caso establece una serie de modificaciones o especialidades con respecto a lo establecido en el régimen anterior y que serán de aplicación cuando concurran las circunstancias especificadas en dicha disposición transitoria.

Por último, si estamos ante un contrato de traspaso o cesión de local de negocio celebrado, o a celebrar, tras la entrada en vigor de la LAU de 1994, lo primero que debemos considerar es que la LAU no habla expresamente de traspaso de local de negocio, sino de cesión de contrato de arrendamiento de local, a pesar de lo cual, realiza una escasa regulación, pues establece como regla la libertad de pacto entre las partes (regla esta que rige con carácter general en todo el régimen establecido por dicha ley).

De este modo, las partes podrán pactar tanto el reconocimiento de esta posibilidad de cesión al arrendatario, así como pactar que el arrendatario renuncia a dicha posibilidad.

En el caso de que las partes no pactaran nada a este respecto

podrá el arrendatario proceder a la cesión del local, pues así lo permite la LAU, en su artículo 32, al señalar que, cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad profesional o empresarial, podrá el arrendatario ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador.

Tan sencilla es la regulación que la LAU realiza de la cesión que tan sólo se establecen dos requisitos para que la cesión (traspaso) se pueda llevar a cabo. Así, en primer lugar, se establece como requisito para poder ceder el local, que en él se ejerza una actividad empresarial o profesional, sin que sea requisito necesario, salvo que así se pacte en el contrato de cesión, que el cesionario (que es como se denomina a la persona a la que se cede el contrato de arrendamiento) destine el local a ejercer esa misma actividad, sino que podrá dedicarlo a otra actividad distinta.

En segundo lugar, establece el artículo 32 de la LAU que, la cesión deberá ser notificada, de forma fehaciente, al arrendador en el plazo de un mes contado desde la fecha en que la cesión se concertó. El hecho de que esta notificación no tenga lugar, facultará al arrendador para resolver, de pleno derecho, el contrato.

Una vez producida la cesión del contrato, la LAU concede un derecho al arrendador, a modo de compensación se podría decir, por concederse esta facultad al arrendatario sin necesidad de contar con el consentimiento de quien es el propietario del local. Este derecho consiste en una elevación del 20% de la renta que en vigor, es decir, la que el arrendatario venga abonando en el momento de producirse la cesión.

Asimismo, también se le concederá este derecho al arrendador cuando haya tenido lugar un cambio en la persona del arrendatario como consecuencia de la fusión, escisión o transformación de la sociedad arrendataria. Si bien se concede el derecho a elevar la renta al arrendador, este cambio no se reputa, a efectos de la LAU, como una cesión.

El apartado 2 del artículo 39 de la LAU 1964, establece la cuantificación del derecho de participación, a falta de acuerdo entre arrendador y arrendatario en los términos que se expresan a continuación:

Un 30%, si el local de negocio se construyó o habitó por primera vez antes del 18 de julio de 1936.

Un 20%, si después del 17 de julio de 1936 y antes del 2 de enero de 1942 .

Un 10%, de haberse construido o habitado por primera vez después del 1 de enero de 1942.

Finalmente, los porcentajes señalados, además, experimentarán el aumento de un 50 por 100 cuando el arrendatario, por traspaso de un local de negocio, lo traspasare a su vez antes de transcurrir tres años desde la fecha del otorgamiento de la escritura notarial de cesión; es decir, un 45%; 30% y 15%, respectivamente.

Resulta de interés destacar, como importante diferencia con la anterior regulación de los traspasos de local de negocio, que se realizaba por el Decreto 4104/1964, de 24 de Diciembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que, si antes, en los casos de traspaso del local, el arrendador tenía derecho de tanteo y derecho de retracto (reconocidos en los artículos 35 y 36 del citado Texto Refundido), con la actual regulación por la LAU, estos derechos del arrendador han desaparecido en los casos de cesión (traspaso) de local, subsistiendo únicamente en los supuestos de venta de la finca (vivienda o local) arrendada.

No obstante todo lo expuesto anteriormente.

Recordar que en los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, celebrados con posterioridad a la entrada en vigor de la LAU, rige la libertad de pacto entre las partes. Esto significa que, mediante la inclusión de cláusulas en el contrato de arrendamiento, se puede establecer el régimen aplicable a cada caso. Sólo aquellas cuestiones que no hayan sido reguladas en el contrato se regirán por lo dispuesto en la Ley en su Título III y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil; conforme a lo que establece el Artículo 4, apartado 3º de la LAU.

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